با عضویت در خبرنامه از 10 درصد تخفیف در خرید مجله معیشت بهره مند شوید


بازار مسکن از مالکیت تا اجارۀ مسکن

زمان مطالعه: 4 دقیقه
تاریخ انتشار مطلب : ۱۴ بهمن ۱۳۹۷
بازار مسکن,قیمت مسکن,مسکن

قیمت مسکن

متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی (مسکن) در شهریور سال ۱۳۹۷ در تهران ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده است که در مقایسه با شهریور سال ۱۳۹۶ که این رقم ۴ میلیون ۶۵۰ هزار تومان بود، معادل ۷۴ درصد است. به‌عبارت‌دیگر، تورم مسکن در این دورۀ زمانی یک‌ساله ۷۴ درصد است.

شهریور ۱۳۹۶ شهریور ۱۳۹۷ درصد تغییر
متوسط قیمت هر متر مربع مسکن (تومان) ۴٫۶۵۰٫۰۰۰ ۸٫۱۰۰٫۰۰۰ ۷۴٫۱

بیشترین رشد متوسط قیمت در شهر تهران مربوط به منطقۀ ۵ و معادل ۹۲ درصد و کمترین رشد قیمت هم مربوط به منطقۀ ۱۲ و معادل ۳۶٫۲ درصد بوده است. متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در منطقۀ ۱ تهران ۱۷ میلیون ۶۰۰ هزار تومان و متوسط این قیمت در منطقۀ ۱۸ برابر با ۳ میلیون ۵۰۰ هزار تومان بوده است.

اجاره‌بهای مسکن

در شهریور سال ۱۳۹۷ شاخص اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت‌به شهریور سال ۱۳۹۶ به ترتیب ۱۴٫۶ و ۱۲٫۴ درصد رشد داشته است. البته فرض بر این است که سهم هزینۀ مسکن در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی برابر است با ۳۳٫۱ درصد. اما متوسط اجاره‌بهای مسکن در مناطق مختلف تهران تغییرات متفاوتی دارد و تجارب فردی مستأجران ممکن است متفاوت باشد. مثلاً در مواردی حتی ۵۰ درصد افزایش اجاره در منطقۀ ۱ مشاهده شده است (نویسنده).

خرید مسکن یا اجاره؟

با توجه به متوسط قیمت، یک متر مربع مسکن در شهریور ۸ میلیون ۱۰۰ هزار تومان است. به‌عبارت‌دیگر، اگر یک فرد یا خانواده بخواهند مسکن ۸۰متری داشته باشد، باید با احتساب هزینۀ بنگاه بیش از ۶۵۰ میلیون تومان بپردازد. به‌عبارتی، اگر متوسط درآمد این خانوار را ۴ میلیون تومان در ماه درنظر بگیریم، درصوتی‌که کل درآمدش را تجمیع کند، ۱۳ سال و ۵ ماه طول می‌کشد تا مالک مسکن ۸۰متری شود. اگر هم بخواهد در منطقۀ ۱ تهران مالک مسکن ۱۰۰متری شود، باید ۱ میلیارد و ۷۶۰ میلیون تومان بپردازد. اگر متوسط درآمد ماهانۀ یک خانوار ساکن در منطقۀ ۱ را ۱۰ میلیون تومان درنظر بگیریم، ۱۴ سال و ۶ ماه طول می‌کشد تا مالک مسکن ۱۰۰متری در این منطقه شوند، باز هم اگر کل درآمدش را تجمیع کند.

متوسط قیمت یک متر مربع مسکن (تومان) متوسط قیمت مسکن (تومان) متوسط درآمد (تومان)
متوسط تهران منطقه ۱ متوسط تهران (۸۰متری) منطقه ۱ (۱۰۰متری) متوسط تهران منطقه ۱
۸٫۱۰۰٫۰۰۰ ۱۷٫۶۰۰٫۰۰۰ ۶۴۸٫۰۰۰٫۰۰۰ ۱٫۷۶۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ۴٫۰۰۰٫۰۰۰ ۱۰٫۰۰۰٫۰۰۰

مسلماً براساسِ قیمت‌های جاریِ مسکن، خرید مسکن به کاری بسیار دشوار تبدیل شده است. اما مسکن پس‌از غذا مهم‌ترین نیاز انسان است و اگر خرید آن ناممکن باشد، اجارۀ آن شاید ضروری باشد. هزینۀ اجارۀ مسکن در تهران به‌طور متوسط بین ۳۰ تا ۵۰ درصد از درآمد خانوار را به خود اختصاص می‌دهد که بی‌شک دشواری‌های خاص خودش را دارد.

اما با آن‌که خرید مسکن در تهران دشوار است، شاید اجارۀ آن ناممکن نباشد. از شهریور سال جاری، اجارۀ مسکن ۱۰۰‌متری در منطقۀ ۱ تهران تقریباً با ۲۵۰ میلیون تومان ممکن است؛ به‌عبارت‌دیگر، نسبت اجاره به قیمت مسکن در منطقۀ ۱ تهران برابر است با یک‌هفتم؛ به‌بیانی، قیمت مسکن ۷ برابر هزینۀ اجاره آن است. این نسبت تقریباً در سایر مناطق تهران نیز برقرار است. نسبت قیمت مسکن به اجارۀ آن شاخص مهمی است که در دورۀ رونق بازار مسکن این نسبت افزایشی و در دورۀ رکود بازار مسکن، این نسبت کاهشی است. در دورۀ رکود بازار مسکن، اجاره بیش از قیمت مسکن افزایش می‌یابد.

اجاره کردن مسکن و اجاره‌نشینی درمیانِ دهک‌های بالای درآمد در تهران و سایر کلان‌شهرهای کشور درحال رواج است و همین حکایت از این دارد که اجارۀ مسکن در این طبقۀ اقتصادی بر مالکیت آن ارجحیت دارد و انباشت ثروت هنگفت برای مالکیت دائمی مسکن در گذر زمان توجیه کمتری پیدا می‌کند.

هزینه‌های مبادلۀ اجاره‌نشینی

اجاره‌نشینی هزینه‌های مبادلۀ قابل‌توجهی برای خانوار دارد: هزینه‌های جابه‌جایی و هزینه‌های بنگاه معاملات ملکی بخش اصلی آن است که وقتی با هزینه‌های جاافتادن در یک مسکن جدید تجمیع شود، رقم چشمگیری می‌شود. فرایند جابه‌جایی مسکن، هم ازلحاظ روانی و هم ازلحاظ فیزیکی دشوار است و می‌تواند خانوارها و فرزندان را به‌شدت تحت فشار قرار دهد. کودکانی که شاید مجبور باشند، هر سال به مدرسۀ جدیدی بروند، از جابه‌جایی مسکن خانواده بسیار آسیب می‌بینند. همۀ هزینه‌های مبادله و ناامنی ناشی از اجاره‌نشینی و تأثیرپذیری مبلغ اجاره از شوک‌های اقتصادی، خانوارها را به‌سمت مالکیت مسکن سوق می‌دهد. خانوارها و به‌ویژه طبقات متوسط اقتصادی- اجتماعی ترجیح می‌دهند مالک مسکن باشند.

چگونه مالک مسکن شویم؟

برای این‌که مسکن ملکی داشته باشیم، باید مبلغ هنگفتی پول به مسکن اختصاص دهیم که راه تأمین این پول، ترکیبی است از تأمین مالی آن ازطریقِ دریافت تسهیلات بانکی و ثروت شخصی؛ اما مبلغ وام مسکن در اقتصاد ایران به‌نسبت قیمت مسکن، به‌ویژه در تهران و شهرهای بزرگ، بسیار کم است و براساس قیمت‌های مسکن کمک چندانی به خانوار نمی‌کند. تأمین ملی مسکن از محل وام مسکن در اقتصاد ایران چندان ممکن نیست و براساسِ داده‌های موجود در اقتصاد ایران نزدیک به ۷۵ درصد از منابع لازم برای تأمین مالی مسکن از محل پس‌اندازهای شخصی و بین ۲۰ تا ۲۵ درصد از آن هم از محل وام‌های مسکن است. بنابراین، وام مسکن دستِ‌کم در کلان‌شهرهای ایران نقش بسزایی در مالکیت مسکن ندارد. با توجه به قیمت‌های جاریِ مسکن نسبت وام مسکن به قیمت مسکن در تهران کمتر از ۵ درصد است. وام خرید مسکن در اقتصاد ایران را شاید بتوان وام اجاره مسکن نامید! به‌هرحال، در جامعۀ ایران مسیر مسکن‌دار شدن از گذرگاه پس‌اندازهای شخصی و تأمین منابع از راه تسهیلات مختلفی به‌جز تسهیلات مسکن می‌گذرد. نظام تأمین مالی مسکن در ایران بسیار ضعیف است و در مقایسه با کشورهای پیشرفته که مردم بعضاً تا ۹۰ درصد از قیمت مسکن را با وام پرداخت می‌کنند، راه درازی برای پیمودن دارد.

نویسنده: محمدرضا فرهادی پور



برچسب‌ها :

نظرات

یک دیدگاه

  • سلام , مهمان